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辦理信託實務中常見之問題(兼對本網站讀者及留言者的解釋及一些基本建議)-----之八
例8.請問曹顧問，若我們家族的房地產想要以信託之方式，讓祖產能長期保有，關於辦理信託登記時受託人之資格有什麼限制，若是以法人為受託人有什麼特別規定？ 筆者回答如下： 一.依據信託法，信託可區分為民事信託與營業信託（商事信託），民事信託的受託人可以是一般人，包括自然人或法人（例如將祖產信託給某一個值得信任的親人或公正的專業人士，或者信託給某間公司...等）。【請點選連結參考文章民事信託與營業信託的差別】  信託法屬民事法，故基於「私法自治原則」以及對「契約自由原則」之尊重，所以對於受託人之資格並無特別之限制；僅明定未成年人、禁治產人及破產人，不得為受託人。  而營業信託之受託人為”信託業法”所定之”信託業”（包含信託公司、被核准兼營信託業務之銀行…等）。也就是說，不動產可以信託予一般公司（非信託業），所依據的是”信託法”採的是民事信託，如果不動產是信託予”信託業”例如銀行，則所規範之法令除”信託法”外，還包括”信託業法”。 二.依信託法第六十條規定，信託除營業信託及公益信託外，由法院監督。至於營業信託及公益信託，各有目的事業主管機關，自宜由該主管機關監督。 三.非以經營信託為業之法人，因信託行為成立而為受託人，依其章程或登記之營業項目所為之信託，除信託法第二十一條規定不得為受託人或公益信託者外，由當事人附具切結書聲明非屬營業信託且無信託業法第三十三條規定「經營不特定多數人之信託」者，地政機關得受理其信託登記之申請。  繼續閱讀下一篇
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信託行為中受託人於稅法上之義務
本事務所承辦信託案件非常多樣性，在為達成各種目的信託行為中，受託人身分各不相同，有委託人指定之親屬或配偶等；也有以指定之銀行為受託人；有以實際投資之金主或出資的合夥人為受託人以保障權益或避免糾紛；也有為完成不動產之整合目的指名本人(曹慶好受託信託財產專戶)或特定的房地產建設開發公司為受託人.....等。因大部分委託人指定之親人；以及有少數投資金主(出資人)，於擔任信託行為之受託人時，因不熟悉法令中對受託人義務之規定，尤其是稅法上有許多罰則，致其可能會因違規受罰或自身權益受損。
本所於辦畢信託案件後，雖然都會再三提醒受託人要依規定管理信託財產、按期申報、如實納稅....等，但總還是擔心會有客戶遺忘或疏忽了而蒙受無端損失，所以都會在申報期間特別在網站上再以書面通告客戶(目前本網站是全台唯一的不動產信託顧問網；像【曹慶好受託財產專戶公告欄】這項為顧客提供售後服務的作法，在業界也屬創舉)，並於本事務所免費提供各種報繳、申報...等範例，免費細心教導欲辦理者填寫。本人從不去考量是否有同行模仿或有人學習等問題(因為個人認為：別人能夠輕易模仿或學習的就不算是專業了)，就是希望辦理信託規劃之顧客都能更合法、更有保障，而使推廣不動產信託之道路更加寬廣。
以下是整理國稅局規定之關於「信託行為之受託人於稅法上應負擔義務」，供信託行為之受託人（包括個人及法人）參考：
一、設置帳簿詳細記載及取得憑證：依所得稅法第6條之2規定，信託行為之受託人就各信託，應分別設置帳簿，詳細記載各信託之收支項目，其收支並應取據合法憑證。
二、辦理信託所得申報書及信託財產各類所得憑單申報：依所得稅法第92條之1規定，信託行為之受託人應依同法第3條之4規定，分別計算或分配予受益人之各類所得額，於每年1月底前，依規定格式向該管稽徵機關辦理上1年度信託財產各類所得憑單及信託所得申報書申報。
三、填發所得憑單予受益人：依所得稅法第92條之1規定，信託行為之受託人應依同法第3條之4規定，分別計算或分配予受益人之各類所得額，於每年2月10日前填發信託財產各類所得扣繳憑單或免扣繳憑單予受益人。
四、扣繳義務：依所得稅法第89條之1第3項及第4項規定，受益人為非中華民國境內居住之個人、在中華民國境內無固定營業場所之營利事業，及同法第3條之4第5項規定之公益信託，按同法第3條之4規定計算或分配受益人之各類所得額，應以受託人為扣繳義務人，依規定辦理扣繳；但符合所得稅法第4條之3規定之公益信託，受託人實際分配信託利益，並依規定辦理扣繳時，其受益人如為符合所得稅法第11條第4項及免稅標準規定之機關團體，並提示稽徵機關核發之免扣繳證明者，受託人可免予扣繳所得稅，但仍應填報免扣繳憑單。
五、納稅義務：
（一） 所得稅：依所得稅法第3條之2第4項及第3條之4第3項規定，受益人不特定或尚未存在者，應以受託人為納稅義務人，就信託成立、變更或追加年度受益人享有信託利益之權利價值，及所得發生年度依同法第3條之4第1項及第2項規定計算之所得，於次年所得稅結算申報期限內，以扣繳率20﹪申報納稅。
（二） 贈與稅：依遺產及贈與稅法第5條之1第4項規定，委託人為個人之他益信託，應以委託人為贈與稅之納稅義務人，但委託人有行蹤不明、逾規定繳納期限尚未繳納且在本國境內無財產可供執行、死亡時贈與稅尚未核課等情形之一者，以受託人為納稅義務人。
（三） 營業稅：依財政部92年2月26日台財稅字第920451148號函規定，受託人依信託本旨管理或處分信託財產，如有銷售貨物或勞務應依法辦理營業登記或設立稅籍，其銷售額除符合加值型及非加值型營業稅法第8條之1規定之公益信託標售、義賣及義演免徵營業稅外，應由受託人依法開立統一發票及報繳營業稅。
另外由於稅捐主要分為【國稅】與【地方稅】兩大類，像是地價稅、房屋稅、印花稅...等屬地方稅，稽徵機關是地方稅務局(稅捐稽徵處)，因非國稅局業務範圍，所以本篇文章未特別說明，但受託人不要忘了：信託行為中受託人亦是上開各項地方稅賦的納稅義務人。
客戶們如有任何疑問，可查詢本網站「遺贈稅務」及「房地稅務」分類之相關文章
或電話洽詢03-3680429 0920570258 曹顧問。
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購屋貸款爭議之問答
透過仲介買屋，基於貸款額度之需求於簽約時另外加註特別條款【需貸款xxx萬元以上否則契約無效】，但因銀行核貸金額有差距，經我向仲介公司表達解約不被接受，且仲介公司之地政士代屋主催我履約，並要求我增辦信貸或變更借款人...等，請問我該如何處理？
像您這樣附條件買賣(貸款條件成就時契約成立生效；若貸款條件未成就則契約自始不成立) ，若在簽約時就是自己委任的地政土(代書) 簽約，您的問題本來是非常好解決的，從你提的問題來看，你可能沒有主張用自己的代書辦理過戶貸款等事宜，如果你主張你的基本權益，用你的代書來辦理所有權移轉的相關手續，就不會發生連是否銀行是否會核貸都不知道的事情。
買方因購屋自備款有限、個人資力條件不足…等因素，若一定要貸款額確認後才能買賣的案例，最保險的做法就是先請銀行估價及徵信，等銀行核貸了再簽約付定(但仲介公司一般都不肯答應照這樣較不會有糾紛的程序做，而是要求買方先簽約付定以保障佣收利益)。若一定需先簽約時也應該耍注意契約條款內容，例如不含信貸、二胎貸款，不得要求增加債務人、連帶保證人，不得要求增加擔保物或減縮還款期…等重要條件， 在簽約前就該講清楚並落實在契約條文中，以避免日後爭議與糾紛。需貸款xxx萬元以上否則契約無效，這樣的條件並不是訂得不好或不能訂，而是訂的太模糊、解釋的空間太大，除非您能有把握解釋權的掌控是在您這一方又另當別論。您的問題現在會變得很棘手，棘手的原因是你不但沒有堅持您最基本的權益----自己指定承辦代書(除了能真正為了您的利益考量外，也確保萬一有契約疑義時，解釋權是在您這一方)-----，也沒有在簽約前請教專業人士，(現在檢討這些，似乎馬後砲，但我僅是善意地希望您能認清自己的處境，每個人都應該對自己簽的契約負責任)。
一般仲介公司都會連哄帶騙告訴客戶要用公司的專任代書或指定代書，而一般的客戶也往往不會主張自己最基本的權益----地政士(代書)由自己指定。因為要知道代書費是買方自己付的呀！就算少部分公司為了掌握交易的控制權，說公司的代書是免費的，以此來利誘買方或斬斷買方自請代書的念頭，也要明白其實羊毛出在羊身上，也是從仲介費裡扣除的。在不動產買賣的過程中，地政士扮演維護交易安全、保障客戶權益的功能是非常大的，這也是我為何一再的提醒大家一定要堅持由客戶自己指定代書的原因。就算仲介或代銷等會以公司規定或兼顧保障賣方的權益等理由威脅利誘客戶簽約時一定要用公司指定的代書，那也是要用【雙地政士制】保障自己的權益及交易的安全。近幾年仲介業蓬勃發展，買賣房屋大都透過仲介公司媒合，以至於造成仲介公司壟斷代書的選擇決定權，不能夠堅持理念的代書逐漸變成仲介之附庸與協助成交的工具，而喪失專業性及主體性之不正常現象(才會出現像您的案例中代書要求您增辦信貸及建議您改用人頭登記等光怪陸離的情景出現)，其實到頭來傷害最大的還是消費者；損失與葬送的是房地產交易的安全。難到還能期待仲介公司指定的代書來維護你的權益嗎?客戶千萬不要讓自己的權利睡著了!
退一萬步來講，假如這份契約如您認為是有瑕疵或者是您主張在仲介未解釋不清楚的狀況下簽的，也必須是由你提出是否得撤銷或契約無效或酌減價金等主張，你應該知道在民事訴訟上，舉證責任之一方往往是敗訴的一方(舉證責任之所在敗訴之所在) ，更何況本人一向不主張輕易與訟，個人認為所謂真正厲害的專家絕不是他多有能力處理糾紛或爭議；而是能防範於未然，讓糾紛或爭議根本無從發生，畢竟民事訴訟的成本太大(包含金錢、時間、精力…等) ，且就算勝訴也未必對您有實益。所以，假如紛爭勢不可免，也不一定非要以訴訟來解決，要知道訴訟絕非唯一之手段。
從你的提問中尚無法判斷你訂購的房子是否已過戶或已完稅?還是根本尚未送件好只是仲介在催促你趕快履約?建議您(或您自己委任的地政士，別只聽公司說的)先請仲介公司提出契稅及土地增值稅繳款書，或最新的建物土地謄本….等，先瞭解您的買賣進度已到哪裡?是否已經報稅送件了?是否代書已經辦妥銀行抵押權設定?若你的房子尚未開始辦理報稅、過戶及抵押權設定等手續；而您仍有意願購買這一戶房子，現在馬上就改用自己的地政士辦理該辦的手續，亡羊補牢猶未晚矣，現在馬上就改用自己的地政士辦理該辦的手續(差額以現金補足或另找銀行從新申貸)。若您因貸款額不足已不打算購買了，要求解約而仲介公司以各種理由搪塞不願解約(這是必然的)，建議您最好、最有效的方式 : 找當地縣市的消費者保護單位介入協調，消費者保護單位各縣市名稱可能不太一樣，例如桃園縣是叫做消費者服務中心，不知道其它縣市是否名稱相同(反正就是找消保官就對了)。屬免費服務，一般消保官較傾向保護消費者(買方)利益的立場與角度；且對仲介公司也較有約束力，您還是盡早請消保會介入處理，這樣才會對仲介公司施壓，讓他們盡早處理，否則契約屆期，壓力大都會在您這一方。。
當然您也可以同時利用調解委員會，屬鄉鎮市公所管轄，免費的，但較兼顧雙方立場，其功能與角色偏向買賣雙方僵局的和事佬，對仲介公司約束力不大。或同時循法律途徑保障自身權益，法律途徑包括民事訴訟程序及訴訟前置程序(例如發存證信函、律師函之準備程序，或聲發支付命令之督促程序，聲請假扣押、假處分等保全程序)。但循法律途徑要訴訟費用且勞心費力；再加上您的情況應尚不至於一定須依司法解決的地步，以能讓賣方及仲介願意解決圓滿收場最佳，所以除非是產權不清或重大瑕疵等較大爭議，建議不到萬不得已勿輕易興訟，以免訴訟後與雙方及仲介撕破臉，難以轉圜。
最後提醒您發存證信函及律師函等雖具有告知及保存證據等功能，但不是解決事情的萬靈丹，應該是嚇阻的意義較大，訴訟勝敗仍應以法律關係為斷，一般民事訴訟以要主張權利之一方負舉證責任，所以您會較吃力。若您己打定主意不再履約，一定要在存證信函或律師函上特別表明主張是對方不履行解約義務，違約方是賣方並保留損害賠償之請求權。

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我媽媽想用房子貸款幫我哥哥還債，但她沒有工作無收入證明，所以無法獲得銀行核準，但她又不想賣掉房子，還有其他解決或處理的方法嗎?
所有權人沒有收入，不能辦貸款；而又不想賣房子，【若房地產仍有殘餘價值】
，一般有下列三種處理方式 ：
(一).原所有權人只當擔保物提供人(義務人)，另覓有正常收入、資力較佳之親屬當借款人(債務人)。  這種方式需銀行同意，有部分銀行可以這樣辦，有些銀行則規定義務人一定是債務人。
若您要依此方式處理，要事先先洽詢欲申貸之銀行，問清楚是否可以辦理。【連結參考義務人與債務人
(二).辦理買賣過戶給有貸款條件的親友，俟銀行核撥貸款後再信託還給原所有權人。  這種方式優點是:以買賣購屋貸款辦理，可貸額度最高、利率最低、有寬限期、比信貸等還款期為長所以繳付較輕鬆.....。
這種方式缺點是:過戶移轉這次要繳交一次稅費(信託移轉這一次可以免繳各項稅金)，應先概估稅費總額看看是否划算。
還有許多長輩對信託不暸解，也許心中有疑慮而不放心辦理，若您有考慮以此方式處理，一定要登記名義人與原所有權人共同親洽本事務所，定要經過詳細解說及參照他人實例後，方有可行性。
(三).透過民間融資借款，解決資金需求。  這種方式優點是:以原所有權人申請貸款即可，不用麻煩去拜託人(要找適當的借款人或過戶登記名義人)，免徵信、不用提供收入證明....等，核貸效率最高。
這種方式缺點是:民間融資放款業者良莠不齊，要找貸款業者請務必小心謹慎，且民間放款利息與手續費比銀行高很多，除非是短期內有還款計畫之特殊情況(例如因個人因素或擔保物因素已被銀行婉拒)，否則本人建議勿輕易循此方式處理。
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【管理組織報備】
【管理組織報備】Q166.已同意報備之公寓大廈管理委員會，因名稱冗長不易牢記，函請變更名稱，是否應經區分所有權人會議同意。答：一、按公寓大廈應向地方主管機關報備之事項，本部八十四年四月十八日台9860 內營字第八六○三○六九號函已有明示。前揭申請報備之期限，上開條例查無明文限制。二、另已申請報備之公寓大廈管理委員會若欲申請更改名稱，則原受理機關應予受理，惟原申請報備之管理委員會仍應提具業經區分所有權人會議決議同意更改名稱之會議紀錄，並繳回原申請報備證明始得申請變更之。
Q167.公寓大廈管理委員會申請報備時，應否要求檢附建物登記謄本，以供查對所有權人名冊。
答：公寓大廈管理組織申請報備程序係採申報制度，公寓大廈管理組織係屬自主性管理組織，主管機關受理報備申請案件應依申請人所填申請書內容辦理，設若申請人有偽造文書、侵害他人權利等情事，自應由申請人依法負其責任。是故，主管機關受理管理組織之申請報備，毋需核對建物登記謄本。
Q168.已申請報備之公寓大廈管理委員會如何辦理申請更改名稱。
答：已申請報備之公寓大廈管理委員會若欲申請更改名稱，則原受理機關應予受理，惟原申請報備之公寓大廈管理委員會，仍應提具業經區分所有權人會議決議同意更改名稱之會議紀錄，並繳回原申請報備證明始得申請變更之。
Q169.二個比鄰之公寓大廈管理委員會可否合併為一個管理組織。
答：已報備成立之二個管理委員會，如其為二個比鄰之公寓大廈，得經區分所有權人會議決議合併為一個管理組織；另同一建築基地範圍內或依山坡地開發建築管理辦法規定，以一開發許可申請案之範圍內，雖領有數張使用執照亦然。
Q170.同一宗基地有數幢各自獨立使用之公寓大廈准予分別成立管理委員會時，是否應各自召開區分所有權人會議為之。
答：同一宗基地有數幢各自獨立使用之公寓大廈，依管理組織報備處理原則，得分別成立管理委員會時，是否其對應之區分所有權人會議亦應召開，雖法無明文，但觀其旨意，宜先分別召開區分所有權人會議，分別訂定規約，或規約中訂有分別組設管理委員會條款，始得分別組成管理委員會。
Q171.公寓大廈於條例施行前經核准為守望相助管理組織可否據以申請報備。
答：關於公寓大廈於條例施行前經核准為守望相助管理組織者，仍應依公寓大廈管理條例第二十五條至第四十條、第五十五條之規定，重新成立公寓大廈管理組織申請報備。
Q172.公寓大廈管理組織之管理負責人、主任委員如有異動時，是否需再報原核備機關備查。
答：公寓大廈成立管理組織後管理負責人、主任委員有異動時，應向原受理機關申請報備。
Q173.依公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈推選管理負責人或申請地方主管機關指定一人為管理負責人，應否同時訂定規約並向地方主管機關報備。
答：按地方主管機關依同條例第二十九條第六項輔導推選管理負責人或指定住戶一人為管理負責人，與同條例第五十五條成立管理委員會或推選管理負責人並向直轄市、縣(市)主管機關報備，各有規範，應毋庸同時辦理。
Q174.經成立公寓大廈管理組織領有報備證明文件者，其管理委員會主任委員或管理負責人代為辦理建築物公共安全檢查申報時，可否以「公寓大廈管理組織報備證明」影本，代替房屋權利證明文件。
答：按建築物公共安全檢查簽證及申報辦法第二條規定「本辦法所稱建築物公共安全檢查申報人，為建築物所有權人、使用人。前項建築物為公寓大廈者，得由其管理委員會主任委員或管理負責人代為申報。」另按公寓大廈管理組織申請報備處理原則第三點規定申請應備文件：1.申請書2.訂定規約時之全體區分所有權人名冊及出席區分所有權人名冊3.訂定規約時之區分所有權人會議紀錄4.規約5.公寓大廈或社區區分所有標的基本資料，第四點規定「公寓大廈管理委員會主任委員或管理負責人檢齊第三點規定應備文件報請直轄市、縣(市)政府備查。」，第五點第一款規定「申請案件經查文件齊全者，由受理報備機關發給同意報備書：」爰此，如經成立公寓大廈管理組織領有報備證明文件者，管理委員會主任委員或管理負責人代為申報該建築物公共安全檢查時，得檢附「公寓大廈管理組織報備證明」影本，免另檢附房屋權利證明文件。
Q175.住戶得否向受理報備機關申請閱覽管理委員會報備資料。
答：受理報備機關基於為民服務，得同意利害關係人申請閱覽管理委員會報備資料，得否影印請參酌行政程序法第四十六條第一項及第二項規定意旨辦理，即「當事人或利害關係人得向行政機關申請閱覽、抄寫、複印或攝影有關資料或卷宗。但以主張或維護其法律上利益有必要者為限。」
Q176.公寓大廈成立管理組織後，因規約訂定或修改是否須辦理申請報備手續？
答：一、有關規約訂定或修改是否須辦理申請報備手續，本條例及報備處理原則並無明文，惟規約如係依條例第8條所為之限制規定時，則須向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者始得適用，其修改時亦同。二、同時考量各直轄市、縣（市）政府執行違反條例第8條、第9條、第15條、第16條等規定之處置時，亦有涉及規約之規定，為確實建立公寓大廈管理組織申請報備相關資料，俾利日後公寓大廈之管理及相關問題之處理，管理委員會或管理負責人依程序完成規約訂定或修改後，如依前揭條文及函釋辦理報備申請，直轄市、縣（市）主管機關自當受理。
Q177.公寓大廈管理組織申請報備時「規約」是否為必須檢附文件？
答：配合92年12月31日修正之公寓大廈管理條例第28條第1項之立法意旨，即無需先行訂定規約即可成立管理委員會，並向直轄市、縣(市)主管機關報備，故有關公寓大廈管理組織申請報備時，「規約」非屬應備文件。至於該原則附件一之一申請報備檢查表內（二）檢附文件，將「最新規約內容」列入，係考量管理委員會或管理負責人於申請報備時，如將已完成訂定之規約併案檢附，直轄市、縣(市)主管機關自當受理，俾利日後公寓大廈之管理及相關問題之處理。
Q178.公寓大廈管理委員會未報備是否具有當事人能力及是否為法人？
答：一、查公寓大廈管理條例第38條第1項規定之立法原意，乃基於管理委員會依民事訴訟法第40條可以為訴訟之當事人，且必需依公寓大廈管理組織報備處理原則完成報備。二、另按法人係指自然人以外，由法律創設之團體。公寓大廈管理委員會雖依法有當事人能力，惟除另依法取得法人資格外，尚不得當然視為法人。　
Q179.一國宅社區領有數張使用執照，政府依公寓大廈管理條例輔導成立管理組織時，可否成立一管理組織？
答：有關一國宅社區雖領有數張使用執照，如經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區，其管理組織之成立，自得依條例第53條規定辦理。
Q180.公寓大廈區分所有權人會議決議成立（或改選）管理組織後，其向主管機關申請報備有無期限之規定？
答：公寓大廈管理條例及處理原則並無報備期限之規定。
Q181.有關起造人與管理委員會或管理負責人已自行完成共用部分等之點交作業，是否仍需踐行公寓大廈管理條例第57條規定共用部分點交後向主管機關報備？
答：起造人與管理委員會或管理負責人已自行完成共用部分等之點交作業，仍應依公寓大廈管理條例第57條規定，會同政府主管機關辦理共用部分之點交。
(資料來源:內政部營建署)

委託辦理不動產信託規劃(或較複雜疑難之個案)應注意事項
若要辦理不動產信託規劃，究竟該委託誰來辦呢？由於不動產信託規劃是較新的觀念和機制，且需整合不動產各相關領域(例如法律、稅務、管理、登記…等) ，目前也少見專門承辦不動產信託規劃的業者。銀行業所謂的信託規劃也僅對理財投資等非常積極，對不動產信託規劃則興趣缺缺而推廣意願不高。
所以現在的實際情況是蠻混亂的，有些人找地政士(代書)事務所承辦(較著重於登記及稅務規劃) ，也有人找律師事務所承辦(較著重於法律層面)，更有些人找上坊間所謂資產管理或理財顧問公司代辦(較著重於理財規劃，但需注意這些公司有許多是掛羊頭賣狗肉的不肖業者)。就算找上的是正派經營、政府立案的合格地政士事務所、律師事務所、財務公司…等，也不能保證承辦者有足夠的專業或豐富的經驗，因為太多已從業十數年的律師、地政士、理財專員等連碰都還沒有碰過不動產信託規劃呢！這並不一定是說這些人較嫩、較菜，其實這也不能怪他們未接觸過信託規劃，比較客觀與嚴謹的說法應該是：辦理不動產信託規劃應找的人是具有律師、地政士、理財師、不動產經紀人…等各種身分與能力綜合體之【不動產信託顧問】才對。
像是律師分工很細，訴訟絕對是需要高度專業的工作，因此，有些專打刑事訴訟的律師連民事案件都沒承接；更何況不動產信託的案例了，所以除非是專辦不動產信託的律師外，一般絕大部分律師都沒有信託規劃的實務經驗。
又例如地政士雖對不動產有一定的瞭解，但因生意競爭等因素，有許多地政士為五斗米折腰，成為仲介公司、銀行、放款業者….的特約代書(專任)地政士，除了買賣、貸款、塗銷等簡易案件外，複雜案件從未曾接觸過，就當然甭提承辨信託規劃之經歷了。事實情形是：絕大部分的地政士都沒有辦過信託案件，而在這少部分辦過信託案件者之中，多數辦理的也都只是一般的「信託移轉」登記；僅鳳毛麟角地極少的地政士會針對客戶的不同需求量身訂做「信託規劃」。
至於那些打著信託理財，財務託管等幌子的顧問公司，其主要的業務可能是放款、討債…等；有幾家會以客戶(委託人或特定受益人)的利益辦理信託規劃，就不用我多說了。
不動產是一般人最重要的資產，而且信託規劃案件屬難度較大、涉及的權利義務關係也比一般買賣、贈與、設定…等要複雜的多，承辦者需有較高專業能力與協調整合能力才能勝任。再加上目前不動產信託規劃還算是新的觀念與做法的開創期，市場機制還不成熟，所以在收費標準及承辦流程...等都沒有透明化的情況下，選擇委辦之業者時務必要慎重為之(防詐騙相關新聞)，以免權益受損或根本無法達到預定之規劃目的。
一般民眾可能不常接觸地政士、律師、理財公司等，也不太可能會和這些業者變的很熟....一般而言也不敢自己亂找或委託承辦的業者，我想這是大多數想瞭解不動產信託規劃或有委託辦理之需求時所共有的問題.....，該如何選擇值得您信任的信託規劃顧問，建議各位讀者將下列十五條問題逐一詢問承辦者，此關係自身權益與安全，用不著不好意思問；而真正有實力、合格勝任之業者也不會在乎您問這些的，真金自然不怕火鍊。切記 ! 因為【信託規劃】涉及權利義務較複雜，若規劃不周則將來衍生的法律、稅務、管理....等問題會很多，且有實務經驗與具規劃能力者較少，所以一定要找有承辦過信託規劃之專業人士辦理，才能保障您的權益與安全；才可以符合您的規劃需求及達到您的信託目的。建議您應請承辦者出示具有承辦經歷之相關資料，無經驗者千萬勿輕易嘗試。
請問承辦人：
貴 公司或貴 事務所有開業證照嗎？有加入公會嗎？負責人是誰？有專業(國家)考試合格之證照嗎？
公司或事務所成立多少年了？有固定的(自有的)辦公或營業處所嗎？主要營業項目(業務)是什麼？
本委託案件相關之業務您是否熟悉？這樣的信託案子您擅長嗎？有沒有辦過其他類似的信託案例？共辦過多少件案例？
我的案例有沒有更好的處理方案(買賣、贈與、繼承…)或其他的解決手段(例如協議、仲裁或調解…等)？
您的處理方向是什麼(信託目的及本旨) ？ 信託規劃的重點及辦理的主要步驟與程序會有那些？
信託契約相關的權利義務關係人(委託人、受託人、受益人、權利歸屬人、監察人…)是誰？
各關係人之間的權利義務關係、受託人權限、信託期間、信託關係消滅或終止之事由…等較重要條款是否明確，而能確保日後無糾紛爭議？
您是否能針對個案特別兼顧到委託人(或受益人)之特殊需求？(例：預防遺產紛爭、老年安養、節稅考量、破產隔離、欲照顧特定對象…等規劃需要)
這樣的案例要花多少時間才能辦畢並順利結案？ 主要流程的時間配置概況如何？
像這樣的案子，總共要繳多少稅費？除了稅金和規費外有沒有其他的費用支出？
您的承辦費用(顧問費)含哪些服務？全部辦到好總費用在多少範圍內？
費用如何收取(是結案後收取嗎？) 有固定(公開)的收費標準嗎？
我應準備哪些書證文件等資料給您？您會多久一次跟我報告進度及處理的狀況？您的售後服務如何？
若我想要聯絡您，您(或助理、祕書)有固定的電話、電郵信箱或網站…等方便讓我隨時與您保持連絡嗎？
本案例中我應注意事項與重點還有哪些？可以依您的專業給我幾個重要的或適當的建議嗎？
本篇文章之觀念與原則亦適用於需委辦【影響權利義務關係重大的複雜疑難個案】者參考，客戶千萬勿讓自己的權利睡著了！這樣方能保障最基本的安全及應有的權益。
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三個小伙計
從前有三個小伙計，他們商定要一同游歷，並總在同一個鎮上幹活。然而好景不長，他
們的主人再無活兒給他們干了，因此不久他們就變得衣服襤褸，難以度日。於是其中的一個
說：“怎麼辦？我們再不能呆在這兒了，我們還要再次去旅行，如果我走到哪所城市找不到
活干，我就和店主商定，把我的行蹤告訴你們，以便我們能互通消息，這樣我們就可分開行
事了。”這個主意倒是個萬全之策，他們便又繼續往前走，路上遇到了一位穿著考究的人，
他問他們姓啥名啥。“我們都是尋活干的伙計；現在我們還在一塊，但一旦找不到活干，我
們就將分開。”“那倒沒必要，”那人說，“如果你們照我說的去做，你們就既不會愁錢用
又不會缺活干。不僅如此，你們還會成為貴族，乘一流馬車！”其中一個叫道：“如果那樣
不危及靈魂和濟世原則，我們就會那樣做。”“當然不會，”那人答道，“我不會騙你
們。”但另一個人看了看他的腳，發現他有一只是馬腳，一只是人腳，就不肯相信他的話
了。但鬼說：“別怕，我對你們沒有歹意，是為一個別的靈魂而來的，他已有一半是我的
了，我要叫他惡貫滿盈。”現在既然安全了，他們就答應了，那鬼便告訴他們如何得到想得
到的東西：即對任何人都得回答：第一個，“我們三個”；第二個，“為了錢”；第三個，
“太對了！”只要他們總是連著這麼說，不再說別的字，就會得到錢，一旦他們不聽從指
令，他們的錢就會頃刻消失；但只要他們一直照著做，他們的錢袋總會鼓鼓囊囊的。作為見
面禮，他馬上把錢給了他們，他們能提多少就提多少，並指定他們到城裡去找某某旅店。他
們去了，店主跑來迎接他們並問他們想吃些什麼。第一個回答說：“我們三個。”“好
啊！”店主說，“這正是我想的。”第二個說：“為了錢。”“當然，”店主說。第三個又
說：“太對了！”“當然正確，”店主說。
好酒好菜馬上給端了出來，他們得到了周到的侍候。吃完該付錢了，店主把帳單遞給了
一個人，那人說：“我們三個。”第二個：“為了錢。”第三個：“太對了！”店主說：
“三人都付錢，沒錢我可啥也不給。”但他們付的比他要的還要多。在一旁瞧熱鬧的房客都
說：“這些人一定是瘋了。”“嗯，肯定是，”店主說，“他們的腦子准有問題。”接著他
們又在店裡留了些時候，口中只是說：“我們這三個”，“為了錢”，“太對了！”但是他
們清楚一切都在進行中。事情是這樣的，一個大商人攜巨款而來，並說：“店主先生，幫我
看好錢，怕那三個瘋子可能會把它偷了去。”店主按他的話做了。當店主提著箱子走進臥室
時，他感覺箱子裡都是沉甸甸的金子，他於是將三個伙計安排在樓下的房間裡，讓商人在樓
上單獨一室。到了深夜，趁大家都睡熟之際，店主和他的女人用斧子將大商人砍死，之後他
們又回床睡覺了。白天大家聽到了一聲尖叫，發現大亨死在了浴池裡，倒在一片血泊之中。
所有的房客都跑了出來，但店主說：“是那三個瘋子干的。”房客們都想證明這一點，說：
“是你們殺了他嗎？”“我們三個”，第一個說；“為了錢”，第二個說；第三個補充說：
“太對了！”“看看吧，聽聽，”店主說，“他們自己承認了。”這樣他們就下了獄，並要
受到審判。這下他們才意識到事情嚴重了，他們都擔心害怕起來，但是夜裡鬼來說：“再忍
耐一天，別怨天憂人，誰也動不了你們的一根毫毛。”
次日清晨，他們被帶上了法庭。法官說：“是你們幾個謀殺別人嗎？”“我們三個。”
“為什麼殺那個商人？”“為了錢。”“你們幾個不要命的傢伙，難道你們就不怕自己犯下
的罪孽嗎？”“太對了！”“他們已經招供，卻還頑固不化，”法官說，“立即處以死
刑。”於是他們被拖了出來，那個店主也走在了人群裡。就在他們被劊子手的助手們拖出
來，帶到那拿著明晃晃的大刀的站著的劊子手旁的架子邊時，一輛四匹栗色馬拉的車子突然
出現，朝刑場急馳而來，車窗邊有人用白手巾打著信號。劊子手見狀忙說：“赦免令下
了，”“大赦！大赦！”於是魔鬼走了出來，變了個先生，雍容華貴，氣宇軒昂地說道：
“你們三個是無辜的，現在你們可以講話了，把你們所見所聞說出來給大伙聽。”年紀最大
的那個人說：“我們沒有殺人，殺人真兇就在你們中間。”接著他又指著店主說：“為了證
實這一點，去看看這個人的地窖吧，那裡還掛著許多別的人，都是叫他給害死的。”於是法
官派劊子手來到了店主的地窖中，發現那裡的情形跟那伙計說的完全一樣，於是他們把見到
的一切報告了法官。法官就派人將店主吊起來，砍了他的頭。最後鬼對三個伙計說：“現在
我得到了我想要的靈魂，你們自由了，而且你們今生今世也不會缺錢用。”

七個斯瓦比亞人
從前有七個斯瓦比亞人住在一塊，他們分別是斯爾茨先生、傑克力、馬力、約科力、米
紹爾、漢斯和韋特利。七個人都決心周游世界去獵奇探險，行善濟世。但是為了行路安全，
手中須有武器，他們認為最好能造一根又長又結實的矛。矛造好後七個人馬上把那根矛抓在
手裡，排好了隊，排頭的是那個最大膽勇猛的斯爾茨先生，其他六個一字排開，緊隨其後，
韋特利排在最後。他們走啊走啊，走了好長的路，但距離他們要投宿的村莊還有一大段路，
他們只好在干草堆上睡上一宿。黃昏時在一片草地上，一只大甲蟲亦或是大赤蜂從灌木叢後
飛來，嗡嗡地發出擾人的聲音。斯爾茨先生嚇出了一身冷汗，趕緊放下手中的矛。“聽啊！
聽啊！”他叫道，“天啊！我聽到一陣鼓聲。”傑克力緊隨其後托著那支矛，鼻子裡也聞到
了某種氣味，“肯定發生了什麼事，我聞到了火藥和火柴味。”一聽這話斯爾茨先生調轉頭
就跑，轉眼就跨過了樹籬，但當他就要跳過人們曬完草後扔在一邊的耙犁時，耙柄撞了一下
他的臉，狠狠地砸了他一下。“唉喲！唉喲！”他大叫起來，“你抓著我了，我投降！我投
降！”其他六個也都跌撞過來，一個趴在另一個頭上，大呼小叫：“你投降，我也投降！你
投降，我也投降！”最後，並沒有敵人來把他們捆起來帶走，他們意識到自己弄錯了，為了
不讓別人知道這件事，免得別人戲謔嘲笑，他們互相起誓要保守機密，當然此事到很久以後
還是有人無意中說出來了。於是他們又繼續往前走。他們經歷的第二道難關比起第一次來差
遠了。又過了幾天，他們走進了一片荒地，發現一只野兔正縮在那兒曬太陽，它雙耳聳立，
瞪著對亮晶晶的大眼睛。七個人看到可怕的野獸都給嚇怕了，商量著怎樣做才會最安全。因
為他們知道一旦跑開，那只怪獸恐怕就會追上來將他們吃掉。所以他們說：“我們必須進行
一場刺激驚險的搏鬥，勇敢向前就是成功的一半。”七個人緊緊地抓著矛，斯爾茨先生總想
把矛拿著不動，但排在最後的韋特利卻變得極為勇敢，想沖鋒向前，口中念念有詞：
“以全體斯瓦比亞人的名義勇敢地向前衝，
不然你們就像跛子一樣趴下！”
但是漢斯知道怎麼對付，說：
“我敢打賭，你只是說得漂亮，
每次戰鬥你總是落在最後。”
米紹爾說道：
“絲毫不差，絲毫不差，
那傢伙簡直就是一個鬼。”
輪到約科力了，他接著說：
“如果不是鬼，就是鬼的媽，
要不就是鬼的過繼兄弟。”
馬力突然有了個好主意，他對韋特利說：
“上吧，韋特利；上吧，韋特利，
有我在後面抓著矛。”
韋特利沒有照著做，於是傑克力說：
“斯爾茨先生該是第一個，
要知光榮屬於沖在最先的人。”
最後斯爾茨先生鼓起了勇氣，威風凜凜地說：
“讓我們沖鋒向前，參加戰鬥，
以顯示我們的勇猛和力量。”
於是七個人一齊沖向那野獸。斯爾茨先生雙手劃著十字，祈求上帝的幫助，但這一切都
無濟於事，當他離“敵人”越來越近時，他口中驚恐地發出了：“喔！喔！”聲並且是聲嘶
力竭，痛苦萬分的聲音，叫聲驚醒了野兔，它嚇了一大跳便迅速逃開了。斯爾茨先生見她逃
離了戰場，高興地大叫：
“快看哪，韋特利，快看哪，
那惡魔只不過是只野兔。”
接著七個斯瓦比亞人繼續他們的探險，這天他們來到了摩塞萊河。這是一條佈滿了青
苔，平靜而深沉的河流，水面上橋兒不多，有好多地方要乘船過去。但這七個斯瓦比亞人卻
對此一概不知。他們衝著對岸一位正在幹活的人猛叫，問他怎樣才能過去。因兩岸距離遠，
別人又聽不懂他們的話，那人沒懂他們要干什麼，於是就用他特武人的土話說：“干啥子？
干啥子？”斯爾茨先生以為他在說：“涉水過河。”因為他排在最頭，所以第一個踏入了河
裡。不久他就陷進泥裡站不起來了，河裡的浪花不斷向他砸來，他的帽子也被風吹到了對
岸。一只青蛙正好蹲在帽子旁，叫著：“呱，呱，呱。”呆在一邊的六個人聽到叫聲，說
道：“喔，伙計們，斯爾茨先生在叫咱們，既然他能涉水過河，我們為什麼不能？”於是六
人一齊跳入了水中，結果全部淹死了。就這樣一只青蛙要了六條人命，那群斯瓦比亞人沒有
一個活著回家的。

三個軍醫
三個軍醫一起環遊世界，他們自認醫術很高明。這天他們來到了一家旅館想要投宿。店
主問他們從哪裡來到哪兒去。“我們周游世界，行醫濟世。”“讓我看看你們的本事。”店
主說。於是第一個誇耀說他能砍下一只手，第二天清晨又能把它接上；第二個則說自己能把
心臟破開，次日清晨又能讓它復原；第三位說自己能挖去雙眼，次日清晨又能將雙眼治癒。
店主說：“如果你們真能做到那些事情，那你們就算學到家了。”而事實上，他們有一種藥
膏，用它來塗什麼，什麼部分就會立即愈合。他們總是把這中藥膏裝在小瓶中，隨身攜帶。
他們於是遵照所說的，把手、心和雙眼從自己的身上弄了下來，一起放在一個盤子裡交給了
店主。店主把盤子交給了女僕，由她放進碗櫥裡並囑悉心保管。這個女僕私下有一個當兵的
情人，他等店主、三個軍醫以及房子裡的其他人都睡著後，跑過來想吃點東西。女僕把碗櫥
打開給他拿了些吃的，但沉溺於愛河中的她卻忘了把櫥門關上。她依偎在愛人的身邊，坐在
餐桌旁，兩人便甜言蜜語起來。她心滿意足地坐在那兒，想不到不幸的事發生了，一只貓突
然悄無聲息地溜了進來，看見櫥門洞開，便不管三七二十一地把三個軍醫的手、心和雙眼都
叼走了。等士兵吃完，女僕去收拾殘羹準備關櫥門時，她才發現先前店主交給她看管的盤子
已空了。這下女僕可嚇壞了，只聽她對愛人說：“媽呀，我這可憐的人該怎麼辦呢？手不見
了，心和雙眼也不見了，誰知道明早我會怎麼樣呢？”“別擔心，”他說，“我會幫你的。
現在外面不是有個賊正吊在絞架上嗎，等我去把他的手砍下來。是哪只手來著？”“右
手。”於是女僕給了他一把快刀，那士兵便把那可憐人的右手給砍了下來交給了女僕。後
來，他又捉到一只貓，挖出它的雙眼，現在只有那顆心沒弄到手。“你不是一直在殺豬宰羊
嗎？那些死豬不是放在地窖裡嗎？”他問。“是的，”女僕說。“太好了。”士兵說完便下
到地窖裡取來了豬心。女僕把它們都放在盤子裡，又把盤子放進碗櫥裡，等愛人離開後，她
也”很快上床睡覺了。
三個軍醫清早醒來，讓女僕把放著他們手、心和雙眼的盤子拿過來。女僕把盤子從碗櫥
裡拿了出來。第一個軍醫馬上把那個賊的手給裝上，並抹上藥膏，那只手很快就長在他的胳
膊上了。第二個軍醫取出那雙貓眼，把它們安在自己的眼眶裡。第三個軍醫把那顆豬心安在
自己的體內。店主站在一旁，對他們的技藝稱羨不已，說自己從未見過如此奇妙的事情，並
要在人們面前稱讚他們介紹他們。三個軍醫付了房錢繼續趕路了。
一路上，那個長了豬心的軍醫根本不和同伴在一塊兒，反而看到什麼地方有角落他就向
哪裡跑，並像豬那樣用他的鼻子拱土。另外兩位想拽住他的衣角阻止他，但也無濟於事，他
全身懶洋洋地總是朝最髒的地方跑。第二位軍醫也同樣行為怪異，他擦了擦自己的眼睛，對
其他兩位說：“伙計們，這是怎麼回事？這不是我的眼睛！我什麼也看不見，你們誰能領著
我，這樣我就不會摔跤。”於是他們費了好大的勁往前走，直到黃昏時到了另一家小旅館。
他們一起走進酒吧，見屋子的拐角處坐著一個富人，手裡正數著錢，長著賊手的那個軍醫便
在他身邊晃悠，用手臂做了幾個試探的動作，最後等陌生人不當心，軍醫趕緊按住那堆錢，
從中偷了一把。其中一個軍醫見狀大呼：“伙計，你要幹嗎？你不准偷東西，真可恥！”
“唉，”他歎道，“但我有什麼辦法？我的手在抽搐，不管我願意還是不願意，我非抓不
可。”
這以後，他們躺下來休息了。那天天暗得要命，伸手不見五指，那個長著貓眼的軍醫忽
然醒了，他吵醒了其他兩位並說：“兄弟們，看看吧，你們看到了那只竄來竄去的白耗子
嗎？”另兩個坐起來卻什麼也沒看見。他又說：“大事不妙，我們並沒有拿回我們自己的東
西。我們應該回去質問那店主，他騙了大家。”於是次日清晨他們便返回小旅店，向店主說
他們並沒有得到他們自己的東西，第一個軍醫長了只賊手，第二個軍醫長了對貓眼，第三個
軍醫長了顆豬心。店主說要怪那個女僕並把她喚了過來。女僕看到三位軍醫又返回來了，覺
得事情不妙，便從後門偷偷溜走再沒回來。三個軍醫要求店主賠償一大筆錢，否則就要放火
燒掉他的店子。店主把他所有的及能籌到的錢都給了他們，三個軍醫這才作罷離去，但他們
寧願要他們自己自己的器官。

□孩子
從前有個非常任性的小孩，她從不聽母親的話，上帝對此很不高興，讓她得了醫生誰也
治不好她的病，很快她就踏上了黃泉之路。人們把她的屍體放入了墓穴，然後向她身上撒泥
土，但突然她的一只手臂伸了出來，向上舉著。人們把她的手臂又塞了進去，繼續撒泥土，
但她的手臂又伸了出來。對此她母親也無計可施，只得走下墓穴，用棍子在那手臂上敲了一
下，它這才縮了進去，這樣小女孩總算在地下安靜地長眠了。